不出国门也能买美国的房子?

大家好,我是黄永明。我现在是在美国得克萨斯州的休斯顿,我一方面是在做房地产投资,另一方面,我在得克萨斯州也拥有房产经纪人的资质,平时也会帮助一些人在美国买房。

需要特别指出,美国的房产经纪人和中国的房产中介有一个非常关键的差别,中国的房产经纪人是区间经济,这个在美国其实是非常少见,即便是同一家经纪公司,卖方和买方都是这一家公司的客户的情况下,这家公司也会分别指派两个不同的经纪人去代表双方的利益。

我们从逻辑上来讲,一个区间经济人,既代表买方利益又代表卖方利益,那在这个过程当中,究竟把谁的利益放在优先的位置,这是非常难以处理的。其他更细节的区别,大家可以在我前面的文章《美国来信 为什么中国房产中介总感觉要坑我的钱?》中看到。

尤其是对于中国的朋友们来讲,到美国买房这件事情是一个陌生复杂又有风险的过程,这个时候最好能有一个专业人士来代表你的利益谈判。

如果你在这个过程当中,没有多少经验的话,在沟通谈判过程当中是处于劣势的。

美国这边我认识的一些经纪人有一种很好的做法,他们会跟客户签个一天的代理协议,一天的时间当中,经纪人会带你去看一些房源,一天结束之后,互相感受一下合适不合适,只有双方互相觉得合适的时候,才会签一个长期的协议,然后双方互相协作来共同达成一个目标。

这是我一开始想跟大家做一些介绍和解释的地方,那么接下来就开始我们今天的话题:不出国门,如何远程在美国买房。

首先我会跟大家讲一讲,当你人不在美国,或者人在美国但想知道另外一个地方的情况,这个怎么样去了解。

就像曾经有一位非常著名的魔术师,他曾经跟我讲过说美国不同的城市就像不同的国家。

美国生活当中有非常多的问题是被互联网以互联网的方式解决掉的,在法律程序方面的、商务方面的也较多。

跟我们的房产交易直接相关的事情,比如说在线签署文件,这样的平台和服务有很多。最著名的是道客尤萨恩,你只需要通过电子邮件把要签署的文件发给对方,对方在上面签字,在法律上是有效的,而且这个签名的过程是可以进行流程化。

第一个是人口流动情况;第二个是这个地区的产业;第三是库存;第四个是当地的生活成本。

对于这样的数据,大家可以通过Zillow来获得。而且有一个隐藏的功能,首页最下方小字当中有一个选项叫research,你把research点开,会看到market overview就是市场的一个概览,点开之后你可以选择哪个州哪个城市,然后让他来生成一个报告。

生成报告的时候,可以选择是关于房地产的还是关于租房的,报告当中会包含当地的一些数据以及它和全国数据的对照。

当然,Zillow上获得的数据是一个参考来源。最准确的信息来自于NAR,美国的房产经纪人协会所出具的报告。

但是这些报告有一些是公开的,直接可以获取;有一些只能这个协会的成员才能够获得的。

微观上,目标房产周边的情况怎么远程获取呢?最好的方式就是联系当地的房产经纪人。

这是我们说的怎么样去远程研究,这里需要注意两点:一是报告中房价的中位数,中位数其实比平均值、平均价格、平均数要更有意义,一般做投资的话,价格应该是在中位数上下浮动百分之二十的区间内部。

目标、意向明确了之后,有两个选择,一个选择是您作为买家直接跟房主联系或者是房主的经纪人联系。

假设找了买家经纪人,他会先跟你沟通,了解您的意向、目标,然后根据您的目标,再去找合适的房源。

有资质的经纪人,你登录mls系统,能够看到所有的经纪人挂出来的房源,能够帮助买家更快地找到更合适的房源。

远程看房中有非常重要的几点:一是看当地自然环境,这个是可以在美国环境署的网站上进行在线查询的,像买家想要了解当地有没有洪水的风险,就可以在关于洪水的管理部门,输入地理的坐标,就能够非常直观地显示出来当地洪水风险。

关于安全状况,也可以在线查询当地的治安情况,这个是非常公开透明的,查询的时候非常用户友好的。

关于看房子本身的情况,起码有四种方法结合来使用,第一就是房源照片,第二个是3D的虚拟看房服务,第三个是你的经纪人到现场去拍视频,第四种你与经纪人在线直播观看。

当跟卖家谈妥签完合同之后,马上就要进行房屋检查,专业的检查人员会给你一个几十页的报告,如果发现有问题,可以在这个环节上讨价还价,或者房子不要了,你也可以在反悔期撤出来。

第一,先做价格的比较,推荐一个网址供大家参考,它可以自动生成房子的估计价格。

系统从出ofter开始,就能够非常方便地准备好发给对方,所以从谈判的这个角度来看,买家也不需要到现场来。

谈妥之后进行合同和文书的签字,可以有很多的签字工具,最基本的就是pdf的签名,半分钟就能搞定,整个过程干净利落。

大家还会关心怎么付款,买卖合同签好之后会涉及到两笔钱要付出去,一笔是你的定金,另外一笔是反悔金,反悔金一般不高,可能有两三百美元给到卖家的。

那这两笔钱分别怎么给,如果说你人在美国的话,最方便的方式是写支票,两张支票一张给到产权公司一张给到买家。

你人不在美国的话,你的定金是可以电汇到产权公司的账户上,至于说给卖家的那个支票,你可以找一个美国的你熟悉的朋友来帮你,就是说这个支票不是必须出自你的银行帐户。

另外如果说想要在美国开银行账户的话,有些美国银行在中国有办事处,他有可能能够远程的来给你开户,这个具体需要去咨询银行。

这个在不同的州不一样,在德州是在产权公司,有一些州是由房地产律师操作的。

在德州你需要去付款,仍然是能够用电汇的方式去付款到产权公司的账户上面。另外一方面如果说还有很多文件要签署,尤其是其中有需要公证的文件,在美国这边公证,你必须有公证员在现场看着,你如果人不到这边来,那你需要去与美国驻华的大使馆,或者是领事馆那边进行公证。

当然有可能预约的时间周期会比较长,这个需要注意,在美国驻华的使领馆进行公证,你需要有你的护照,你的护照上的名字需要跟你的签署合同的名字是一致的。

所以,从开始研究美国的市场到最后过户整个过程,人不到美国完全是可以完成的。

最后给大家再介绍几个网站,一个是可以在美国的DA查询到一个全国性的关于制毒窝点的数据库。

就是这个房子,他以前有没有被发现是制毒窝点。美国的最主流的房子是独栋别墅,相对封闭、私密,在这种房子里面住户在干什么外界是难以得知的。假说你买的房子以前是一个制毒窝点的话,那有可能房子的建筑材料当中就吸收了很多毒品元素,
更多精彩尽在这里,详情点击:https://getcarinsurquotes.com/,亚特兰大人住进去以后可能会导致一些呼吸系统神经系统的问题,这个一方面是可以进行查询。

另外一方面,美国这边有专业的机构对房子进行检测,这个他不在我们前面讲的房屋检查的项目当中,他是一个更为专业的检查项目。

刚才我们讲的比较多的是基于独栋别墅这种房子来说的,这种房子是美国最普遍最主流的房子。

但是如果要投资4户以上的住宅或者是商业住宅,那么他的查询检索的网站就不是以Zillow为主了,这是另外一家专门查询商业和多户住宅的网站,供大家参考。

那么出租的话,租金租多少呢?也是有一些网站可以方便地来查询,推荐三家网站都在上面的图片当中。

大家在美国可能很多时候你的房子需要涉及到维修,有一些做房地产投资的朋友,工程量较大的就是那种买一个破房子,买过来把它重新整修之后卖出去,这个获利空间确实是很大的,一般能够达到百分之二十以上。

那么这个当中你就需要有很好的装修维修,怎么样去找比较可靠,给大家推荐两家网站。

这个当中其实涉及到几个问题,一个是美国账户的开户,其中一个方式就是去美国驻华的银行、办事处了解,比如说国泰银行、汇丰银行、华美银行。

再一个就是你可能有很重要的项目,你的钱需要从香港进行中转,但是这个当中,大家需要考虑的却是两个方面,一个是人民币怎么出境;另外一个是美元怎么入境美国。

所以一定要在香港做一个中转,在香港有一个你名下的到美国的户头的话,在美国人看来是没有问题的。买美国房子

但如果说你在美国有户头,你有十个八个的,你的亲戚朋友,不同名字的都往你这个户头当中短时间之内汇款落在美国银行,看着就慌了,他就要上报这样的一个情况。

在各地都会有一些九分十分的学校,学区是在每一个具体的县的网站上面查找相关的资源的,他是以县来区分的。

美国这边大家知道联邦,然后是下面一级是州,在下面一级是县,很多学区,这些是在县一级进行查询的。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注