以亚特兰大为例解读在美国买房该选哪一类

经常听到想投资美国房产的朋友问,在美国买房子该买什么样的?那种独立带草坪的房子贵不贵?你们常说的公寓跟国内所谓的“公寓”一样吗?产权有没有区别?买哪种好?

美国的别墅一般分为两种,独栋别墅Single Family House和联排别墅Townhouse,都是永久产权。同一城市的同级别地段,独栋别墅的价格一般高于排屋。

独栋的优势显而易见,面积大,私密性高,不用跟别人share任何东西。草坪和车库一应俱全,院子空间大的话还可以自己修建游泳池,总之就是“美国梦”三个字的具象化。

但“大而全”带来的是较高的维护成本,无论是时间还是金钱。大草坪要修建,庭院的植物要打理。如果是在北方城市,院子里、车库旁的铲雪工作也必不可少。

联排别墅的内部也是独立住宅,几栋连在一起,和邻居共享一堵墙,户外的空间相对小,车库和院落也要看情况,不保证有。优点是相对价格低一些、持有成本低,并且能跟邻居挨得近一些(???)

公寓一般建在繁华地段,像市中心、商业街或学校附近,两者没有外观上的显著不同,区别在于产权。

Apartment的产权归公司或者某个个人。它们/他们整栋持有,对外出租经营,不可一套一套往外卖,就是所谓的“只租不售”。所以,如果你听说你的亲戚/朋友/邻居在美国买了一套或几套公寓,他们买的都是Condo——每套房子都有独立产权。很好理解,就像在国内买住宅,业主拥有产权一样,只不过国内产权70年,美国亚特兰大房产美国Condo产权永久。

如果是举家移民的情况,选独栋别墅比较合适。房间多,私人空间大。但家里若有上学的孩子,还需要考虑学区的问题。另外,地段和交通也很重要。美国的别墅相当一部分建在郊区,每天开车去市中心上班对美国人来说很普遍,但中国人更喜欢住在离市中心近、繁华的地方。
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买公寓也许是更合适的选择。这类人群,大部分是动了移居的心,却暂时走不开。“未来自住”可能是考虑孩子以后在美上学,先买个房子“占坑”同时收租。那就要对出租难易程度、出租回报率、持有成本、学区配套、地段交通等因素进行综合考量。公寓比别墅容易出租,回报率一般也比后者高,建在经济发达城市且好地段的公寓(比如商业中心、学区房)更是不愁租。加之公寓有着完善的物业,维护成本低。“以房养学”,认准好地段公寓。如果未来举家移民过来,想换个独栋住一住,可以再置换。

纯投资,亚特兰大要的就是出租回报+房价上涨。公寓的租金回报和省心优势上文说过了,不再赘述。对于纯投资客来说,在预算范围内,选定一个城市可能比纠结房屋类型更重要。美国有些城市,可能几年之内都不会有什么经济增长和人口增量,出租和未来转售都困难。而很多热门城市,房价已经被炒得很高,出手前还是要慎重。所属城市经济发展、人口状况、房屋地段和交通、房屋总价、周边配套、出租回报率、持有成本、房价涨幅预期……投资客要权衡的因素着实不少。

综合所述,有投资需求的,选定一个有潜力的城市,然后购入好地段的CONDO是相对优质的选择。高不可攀且看不到上涨空间的纽约旧金山吓退了很大一部分人,而近两年来不少英明的投资客把目光聚焦在了美国东南部经济强劲的城市Atlanta——亚特兰大。

这里世界五百强企业集聚,经济增长迅猛,气候适宜居住……城市核心地段中城区高楼林立,由于人口素质高,精英人士扎堆,中城区的中高端公寓常年满租,一房难求。

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